Kauf einer Liegenschaft ab Plan – Neuerungen per 1. Januar 2026 ganz im Sinne der Käufer

Am 1. Januar 2026 treten weitgehende Änderungen zum Kauf- und Werkvertragsrecht in Kraft. Diese Änderungen betreffen Werkverträge über unbewegliche Bauten sowie Kaufverträge betr. Land und eine darauf zu erstellende Baute (sog. Kauf ab Plan). Der vorliegende Beitrag wird die Situation vor der Gesetzesrevision und die damit verbundenen Risiken und Gefahren für die Käufer aufzeigen und danach erläutern, welche dieser Knackpunkte mit der Gesetzesrevision behoben werden, und wo es weiterhin für Käufer Risiken beim Kauf eines Grundstücks ab Plan gibt.

Einleitung

Wer ein Eigenheim kaufen will, hat die Möglichkeit, ein bereits bestehendes Objekt zu kaufen oder aber ein erst auf dem Papier existierendes Haus bzw. eine Stockwerkeigentumseinheit zu erwerben.

Bei der ersten Variante weiss der Käufer mehr oder weniger, was er für sein Geld bekommt, und kann nach einer Besichtigung mit einem Bauexperten auch das Sanierungsrisiko halbwegs zuverlässig abschätzen. Bei der zweiten Variante (Kauf ab Plan) weiss der Käufer lediglich aufgrund von abstrakten Baubeschrieben mit einer Vielzahl an technischen Begriffen und Plänen, wie seine Traumliegenschaft nach der Errichtung aussehen soll.

Es ist unvermeidlich, dass bei der Erstellung einer Baute Mängel auftreten. Im besten Fall sind es geringfügige, rein optische Mängel, welche rasch beseitigt werden können. Es kann aber auch vorkommen, dass ein neu erstelltes oder umfassend saniertes Gebäude schwere Mängel wie bspw. ein undichtes Dach, Schimmelbildung aufgrund von Wärmebrücken, herabfallende Fassadenteile etc. aufweist. Aktuell sind die Käufer bei Auftreten solcher Mängel aufgrund der weitverbreiteten vertraglichen Regelung in einer schwierigen Situation. Dies soll sich ab dem 1. Januar 2026 mit der Revision des Obligationenrechts ändern.

Rechtliche Situation bis zum 31. Dezember 2025

1.   Bezahlung des Kauf-/Werkpreises

Oftmals ist es so, dass der Kaufpreis für das Land bei Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bezahlen ist. Das Eigentum am Land geht aber noch nicht auf den Käufer über. Die Eigentumsübergabe erfolgt erst mit Fertigstellung/Bezugsbereitschaft des Gebäudes. Der Preis für die Erstellung des Gebäudes ist spätestens dann (meist jedoch schon vorher bei Erreichung von im Kaufvertrag vordefinierten Bauetappen) zu bezahlen.

Solche Zahlungsregelungen sind für den Käufer riskant. So kann der Ersteller während den Bauarbeiten in Konkurs fallen. Ist dies der Fall, wird der Kauf von der Traumliegenschaft für die Käufer rasch zum Alptraum. So sind die Käufer noch nicht Eigentümer von Land und Gebäude. Der aus dem Vertrag stammende Anspruch auf Eigentumsübertragung an der Liegenschaft wird im Konkurs in eine Geldforderung umgewandelt. Je nach Vertrag hat der Käufer schon viel Geld in den Bau gesteckt und wird davon mit grosser Wahrscheinlichkeit wenig aus der Konkursmasse zurückerhalten.

2. Gewährleistungsrechte

Der häufigste Anlass für Streit und Gerichtsprozesse bei Kaufverträgen für Gebäude ab Plan ist die vertragliche Ausgestaltung der Mängelrechte. Diese sind für den Käufer in der Regel nicht sonderlich vorteilhaft.

a)   Wegbedingung der Haftung und Abtretung der eigenen Gewährleistungsrechte an den Käufer

Es ist bei Kaufverträgen ab Plan weit verbreitet, dass der Verkäufer/Ersteller seine Haftung für Mängel am Land und der zu erstellenden Baute (entweder sofort oder nach Ablauf von zwei Jahren seit Bezugsbereitschaft) vollständig wegbedingt und im Gegenzug die ihm zustehenden Gewährleistungsrechte (umgangssprachlich Garantien) gegenüber den von ihm beauftragten Planern, Unternehmern und Lieferanten an die Käufer abtritt.

Mit anderen Worten hat der Käufer im Falle eines Mangels selber herauszufinden, ob es sich um einen Planungs-, Bauleitungs- oder Ausführungsfehler handelt. Er muss auch selber herausfinden, welchem Unternehmer oder Planer diesbezüglich eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Diese Abgrenzung ist schon für Bausachverständige schwierig vorzunehmen. Für Laien ist dies oftmals unmöglich. Entsprechend bringt eine solche Klausel für den Käufer erhebliche Risiken.

b)   Rügefristen mit gravierender Tragweite

Die vorerwähnte Ausgangslage wird für den Käufer sodann durch eine mehr oder weniger einschneidende Rügeobliegenheit zusätzlich erschwert.

Festgestellte Mängel müssen grundsätzlich sofort (d.h. innerhalb von 7 Tagen) gegenüber den verantwortlichen Baubeteiligten gerügt werden. Diese Frist kann je nach vertraglicher Vereinbarung verlängert werden. Nicht selten wird in Anlehnung an die SIA Norm 118 ein jederzeitiges Rügerecht während den ersten zwei Jahren seit Abnahme vereinbart. Nach Ablauf dieser zwei Jahre gilt jedoch meist wieder die Sofortrügepflicht.

Die Nichteinhaltung dieser Rügefristen hat für den Käufer fatale Konsequenzen. Er verliert sämtliche Ansprüche gegenüber den verantwortlichen Unternehmern/Werkerstellern und muss die allenfalls sehr hohen Sanierungskosten und Folgeschäden aus eigener Tasche bezahlen.

In der Regel bleibt somit nicht viel Zeit für einen Käufer, um die komplexe Frage zu entscheiden, welcher Baubeteiligte in die Verantwortung genommen werden soll. Auch diese weit verbreitete Regelung bringt einen Käufer somit oftmals in der Regel in schwierige Situationen.

c)   Fristenkoordination der Gewährleistungsansprüche

Selbst wenn die vorerwähnten Fragen halbwegs zuverlässig durch den Käufer oder einen von ihm beigezogenen Bausachverständigen beantwortet werden können, gibt es für den Käufer noch weitere Hürden.

So können die Ansprüche gegen den verantwortlichen Unternehmer/Werkersteller bereits untergegangen oder verjährt sein, obwohl die Rüge- und Verjährungsfristen im Kaufvertrag des Käufers noch nicht verstrichen sind.

Es ist ein verbreiteter Fehler, dass bei den Gewährleistungsrechten auf die Fristen im eigenen Vertrag abgestellt wird. Geht es aber um abgetretene Rechte sind nicht diese Fristen, sondern die vertraglichen Regelungen zwischen Verkäufer/Ersteller und seinem Subunternehmern und Planern massgeblich.

Zwar kann der Verkäufer/Ersteller in sämtlichen Verträgen mit seinen Unternehmern, Planern und Lieferanten vorsehen, dass die Gewährleistungsfrist ab Vollendung des gesamten Werks für alle Gewerke gleichzeitig zu laufen beginnen und damit auch gleichzeitig enden. Fehlt jedoch so eine Regel hat dies zur Folge, dass für jedes Gewerk mit jedem Unternehmer eine separate Rüge- und Verjährungsfrist läuft.

Dabei laufen die Gewährleistungsfristen des Aushubunternehmers und des Baumeisters, welcher den Rohbau erstellt hat, zwangsläufig viel früher ab als die Arbeiten des Malers und des Landschaftsgärtners im Zusammenhang mit dem Schlussanstrich bzw. der Begrünung der Umgebung.

Der Käufer muss daher die Abnahmen von sämtlichen Gewerken und den damit verbundenen Fristenlauf der Gewährleistung präsent haben und rechtzeitig handeln. Dies erfordert aber, dass der Käufer die Verträge vom Verkäufer überhaupt innert nützlicher Frist erhält und, dass die Verjährungsfrist nicht bereits abgelaufen ist, bevor der Käufer den Mangel überhaupt entdecken konnte.

d)   Verjährung

Es besteht bei Käufern oftmals die falsche Vorstellung, dass eine Mängelrüge die Verjährung unterbricht. Es kommt immer wieder vor, dass ein Käufer zwar einen Mangel rügt, dann aber nicht mehr daran denkt, die Verjährung mittels Betreibung oder Klage zu unterbrechen bzw. einen schriftlichen Verjährungseinredeverzicht vom Verkäufer einzuholen.

Hinzu kommt, dass findige Verkäufer/Ersteller in Gewährleistungsprozessen gerne argumentieren, dass durch die Beschränkung der Haftung auf zwei Jahre seit der Abnahme und der nachfolgenden Abtretung der eigenen Gewährleistungsrechte an den Käufer auch die Verjährungsfrist für Ansprüche gegen den Verkäufer einvernehmlich von fünf auf zwei Jahre reduziert worden sei. Wenn ein Gericht dieser Argumentation folgt, sind die meisten Mängelansprüche verjährt, bevor die Mängel überhaupt festgestellt werden konnten.

e)   Sonderfall Stockwerkeigentum

Grundsätzlich stehen die Gewährleistungsrechte auch bei Kauf von Stockwerkeigentum – unabhängig davon, ob der Mangel an einem gemeinschaftlichen Teil oder dem Sonderrecht des Käufers (Wohnung) betrifft – dem Käufer und nicht etwa der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu.

Bei einer Vielzahl von Stockwerkeigentumseinheiten hat somit jeder Käufer die Wahl, ob, wie und gegen wen er seine Gewährleistungsrechte geltend machen will. Diesbezüglich ist es angezeigt, dass sich die einzelnen Käufer in ihrem Vorgehen in Bezug auf die Behebung von Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen koordinieren.

In der Praxis erfolgt diese Koordination mittels Geltendmachung der Gewährleistungsrechte durch die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche von den Stockwerkeigentümern bevollmächtigt wird. Dabei wird von den Käufern und der Verwaltung aber oftmals vergessen, dass es nicht um Rechte der Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern um Rechte der einzelnen Käufer geht. Die Verwaltung muss bei ihren Handlungen stets zeigen, dass sie im Namen der Eigentümer handelt, damit deren Rechte mit Sicherheit gewahrt werden. Dies ist jedoch leider oftmals nicht der Fall, was zu langwierigen und riskanten Prozessen für die Käufer führen kann.

Natürlich kann auch vereinbart werden, dass die Gewährleistungsrechte der Gemeinschaft und nicht den einzelnen Stockwerkeigentümern zustehen. Die Verwaltung darf aber dennoch nicht eigenmächtig agieren, sondern ist auf Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung angewiesen. Solche Beschlüsse sind jedoch nicht immer zeitnah einholbar und oftmals sind sich die Stockwerkeigentümer auch nicht einig, ob und wie gegen fehlbare Unternehmer vorgegangen werden soll. Juristische Auseinandersetzungen sind oftmals sehr kostenintensiv und der Ausgang ist ungewiss. Viele Stockwerkeigentümer können oder wollen diese finanziellen Risiken nicht eingehen. Entsprechend scheitert die Geltendmachung solcher abgetretenen Ansprüche oftmals auch daran, dass es an einem Konsens der Stockwerkeigentümer über die zu ergreifenden Massnahmen und Schritte fehlt.

Rechtliche Situation nach dem 31. Dezember 2025

Das eidgenössische Parlament hat am 20. Dezember 2024 beschlossen, dass das Obligationenrecht aufgrund der vorerwähnten Probleme und Risiken angepasst werden soll. Durch diese Revision werden zumindest einige der vorstehenden Probleme gelöst bzw. entschärft.

1.  Zwingende Nachbesserungspflicht des Verkäufers

Durch die Gesetzesrevision wird im Kaufvertragsrecht für neu zu erstellende Bauten ein Nachbesserungsrecht eingeführt. Entscheidend dabei ist, dass dieses Nachbesserungsrecht des Verkäufers vorgängig weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden kann.

Die vorstehend dargelegte Regelung, wonach ein Verkäufer sich vollständig aus der Mängelhaftung nimmt und es dem Käufer überlässt, seine Mängel direkt bei den Unternehmern des Verkäufers geltend zu machen, ist somit ab 1. Januar 2026 beim Kauf von noch nicht bestehenden Gebäuden nicht mehr zulässig.

Entsprechend entfallen sämtliche Risiken der Käufer im Zusammenhang mit der Frage, welcher Subunternehmer für den Mangel ins Recht gefasst werden muss und ob die Gewährleistungsfristen der Subunternehmer untereinander und mit den Fristen im Kauf-/Werkvertrag koordiniert sind.

Beim Verkauf von bestehenden Bauten kann die Gewährleistung vom Verkäufer wie bis anhin vollständig wegbedungen oder anderweitig geregelt werden.

Unklar ist, ob dieses zwingende Nachbesserungsrecht auch zur Anwendung kommt, wenn ein Gebäude schon errichtet, aber totalsaniert wird und danach zu verkaufende Stockwerkeigentumseinheiten begründet werden. Vom Sinn und Zweck der neuen Bestimmung her, würde dies Sinn machen. Aus dem Text der Bestimmung ergibt sich dies jedoch nicht und auch die Botschaft zur Gesetzesrevision enthält zu dieser Konstellation keine Angaben.

2.   Verlängerte Rügefrist

Ab 1. Januar 2026 wird für Mängel bei unbeweglichen Werken und Mängel bei Grundstückkäufen zwingend eine Rügefrist von 60 Tagen gelten. Dies betrifft auch versteckte Mängel, welche erst nach der Übernahme des Werks bzw. der Liegenschaft zu Tage treten.

Damit wird die gesetzliche Regelung grosszügiger als die Regeln in der SIA Norm 118, in welcher für erst nach 2 Jahren hervortretende Mängel eine Sofortrügepflicht gilt. Die Verlängerung der Rügefrist ist gemäss Wortlaut des Gesetzestexts zwingend. Dies bedeutet, dass die Übernahme der SIA Norm 118 ab 1. Januar 2026 zwangsläufig zur Übernahme einer widerrechtlichen Regelung führt. Die SIA Norm 118 wird diesbezüglich nachzuführen sein.

Wird diese verlängerte Rügefrist verpasst, hat dies aber nach wie vor die Verwirkung der Ansprüche des Käufers/Bestellers zur Folge. Dieses Risiko des Käufers besteht also auch nach Inkrafttreten der Revision. Immerhin hat ein Käufer dank der längeren Frist nun aber genug Zeit, um nach Auftreten des Mangels die erforderlichen Abklärungen durch Spezialisten vornehmen zu lassen.

Für den Käufer verbleibt also trotz der Revision aufgrund der weiterhin bestehenden Rügepflicht ein Risiko .

3.   Verbot einer Verjährungsverkürzung

Auch wenn die Gerichte schon bisher sehr zurückhaltend mit der Annahme einer Verjährungsverkürzungsvereinbarung von 5 Jahren auf 2 Jahre waren, wird die Möglichkeit einer solchen Vereinbarung durch die Gesetzesrevision neu verunmöglicht.

So hält der neue Gesetzestext fest, dass die Verjährungsfrist von 5 Jahren nicht zu Lasten des Käufers/Bestellers abgeändert werden kann.

Der Verkäufer haftet daher zwingend für das von ihm verkaufte Grundstück während 5 Jahren und muss während dieser Zeit erkannte und gerügte Mängel nachbessern.

4.   Weiterhin bestehende Risiken für Käufer

Dank der Gesetzesrevision wird die Stellung des Käufers beim Kauf ab Plan wesentlich verbessert. Trotzdem gibt es weiterhin nicht zu vernachlässigende Risiken für den Käufer, welche von diesem im Auge behalten werden müssen.

a)    Aktivlegitimation

Die Koordination der Mängelrechte der einzelnen Käufer im Stockwerkeigentum wird von der Revision nicht berührt. Es ist also weiterhin so, dass jedem Käufer einer Stockwerkeigentumseinheit selbständige Mängelrechte wie Minderung oder Nachbesserung auch für die gemeinschaftlichen Teile zustehen.

Mit Blick darauf, dass die Nachbesserung an gemeinschaftlichen Teilen bauliche Massnamen darstellen, welche ausser im Falle von Dringlichkeit einen Beschluss der Gemeinschaft bedürfen, dürfte eine solche Koordination der Stockwerkeigentümer in der Regel erfolgen. Dass die verschiedenen Stockwerkeigentümer keinen Konsens über die zu ergreifenden Schritte und Massnahmen finden können, ist jedoch weiterhin ein ungelöstes Problem. Dieses Problem ist aber in der Grundkonstruktion des Stockwerkeigentums bzw. dem Aufeinanderprallen von verschiedenen Interessen der einzelnen Eigentümer begründet und kann vom Gesetzgeber mittels Regelungen nicht gelöst werden.

Weiterhin sollte von Seiten der Verwaltungen unbedingt darauf geachtet werden, dass die Mängelrechte von den einzelnen Eigentümern oder im Namen der einzelnen Eigentümer und nicht von der Gemeinschaft geltend gemacht werden (sofern keine andere vertragliche Regelung oder eine Abtretung vorliegt).

b)   Konkurs des Verkäufers

Auch eine Verlängerung der Rügefrist und das Verbot eines Haftungsausschlusses bzw. ein Ausschluss der eigenen Nachbesserung ändert nichts daran, dass ein Konkurs des Verkäufers/Erstellers für den Käufer massive Konsequenzen hat.

Im Gegenteil dürfte diese gesetzliche Regelung tendenziell sogar eher dazu führen, dass Konkurse von Verkäufern/Erstellern zunehmen könnten, da diese neu verstärkt für Mängel haften und die entsprechenden finanziellen Mittel bereitstellen müssen.

Ein Käufer sollte also weiterhin nach Möglichkeit aushandeln, dass Zahlungen an den Verkäufer so spät wie möglich bzw. optimalerweise erst mit der Eigentumsübertragung erfolgen, um sein Risiko für den Konkursfall so gering wie möglich zu halten.

 
Fazit

Die Revision der gesetzlichen Bestimmungen bringt für Käufer von Immobilien viele Vorteile und beseitigt die gravierendsten Ursachen für Streit und juristische Auseinandersetzungen.

Ungeachtet dessen ist einem Käufer nach wie vor zu empfehlen, vor Unterzeichnung den Kaufvertrag gründlich zu prüfen und diesbezüglich auch fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. So gibt es ungeachtet der neuen gesetzlichen Bestimmungen (welche nur die Gewährleistung betreffen) weiterhin verschiedene Fallstricke beim Kauf von Eigentum ab Plan, welche für einen Käufer zu einem Problem mit hohen Kostenfolgen werden können.

Autor: Christian Stoll